在招投标阶段就要开始实行项目成本控制

  房地产建设项目招标阶段是业主通过招标活动确定建筑产品的生产者（即承包商），并签订承包合同的过程。在这一阶段，需要完成项目的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等工作，这些工作对项目投资影响很大。在此阶段，投资控制的主要工作内容和方法有：

    一合理划分标段

    招标标段的划分对投资控制有一定的影响，这种影响是由多方面因素造成的，其中最直接影响的是由管理费的变化引起的。一般情况下，一个房地产建设项目应当作为整体进行招标，这样有利于建设实施过程的统一管理，人工、机械设备、临时设施等可以统一使用，可降低相应费用，但承包商可能需要进行分包。在这种情况下，业主付与承包商分包给分包商的价格一般会比业主直接发包给承包商（即前述的分包商）的相应价格高，所以项目整体招标的总投资一般会比划分标段招标累加的总投资高。反之，若业主直接发包，当出现各个独立的承包商之间的协调十分困难时，会造成工期的延长和投资的增加，所以应具体分析房地产建设项目的情况，合理划分招标标段。从投资控制角度来看，如果房地产建设项目的各项工作能衔接、配合好，交叉少、专业性强，责任清楚，则可考虑划分标段发包；反之，则应考虑将房地产建设项目作为一个整体发包，因为由一个承包商进行协调和管理，比业主更容易做好衔接工作。

    如果采用分标段进行招标，应合理划分各标段的招标范围，明确各标段合同包的工作界限和责任，确定总承包单位，制定总承包单位与分包单位的管理流程，达到控制投资和保证工期的目的。

    二编制工程量清单和招标控制价

    工程量清单和招标控制价是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称及其相应数量的明细清单和价格，是按照招标文件、设计图纸和国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（以下简称“计价规范”）、省统一计价依据的要求，将拟招标的全部项目和内容编制成表格和文字说明。工程量清单和招标控制价应根据项目的实际情况进行编制，如：具备完整施工图纸和只有初步设计图纸而未具有施工图纸的编制方法是不尽相同的。下面分别介绍：

    1具备完整施工图纸

    1.1准备工作

    了解房地产建设项目的施工图纸和进度要求，熟悉编制工程量清单和招标控制价所需要的主要法律法规、计价依据、有关文件规定和材料设备价格信息等。

    1.2计量工作

    按照计价规范的规定，根据施工图纸计算工程量，做到：

    (1)按计价规范规定正确描述工程量清单项目，要求详细表达各清单项目的特征及内容；

    (2)准确计算各分部分项工程项目的工程量；

    (3)参加施工图纸会审会议，对设计图纸有疑问或表达不清楚的，及时向设计单位和业主反映，使施工图纸更清楚、更完善；

    (4)根据施工图纸会审意见和招标答疑会议纪要，及时、准确地修正工程量清单项目及其相应的工程量；

    (5)参照常规施工组织方案，合理确定措施项目及其工程量。
 1.3定价工作

    (1)结合实际应用的典型案例，进一步分析设计阶段选型的各种材料设备优缺点，并进行市场询价，确定材料设备的价格；

    (2)根据有关施工规范及类同工程的实践经验，确定措施项目费；

    (3)针对房地产建设项目实际情况，界定其他项目的范围、内容和要求，估算其他项目费，并与业主商定预留金；

    (4)根据计价依据的规定和确定的材料设备价格，分析工程量清单项目的综合单价，计算分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金，汇总项目投资。

    1.4报告工作

    当各专业项目投资计算结束后，应撰写编制报告，报告做到：

    (1)应用电子表格，列出各专业项目投资，达到直观清晰，一目了然地掌握项目各专业项目投资情况；

    (2)对计价过程的主要技术问题作出必要的说明，并明确已考虑的风险；

    (3)对材料设备价格的确定作出详细的说明；

    (4)对其他项目费的取定作出分析和说明，明确该费用考虑的主要因素，避免施工阶段发生纠纷；

    (5)明确所有成果文件和报告归类、采集的方法，并贮存于项目信息系统，确保项目资料的完整和备查。
 2只有初步设计图纸而未具有施工图纸

    在只有初步设计图纸而未具有施工图纸的条件下进行施工招标，是因为项目受工期要求紧等特殊原因的影响而不得已采用的招标，是属于边设计、边招标、边施工的“三边”工程。由于没有施工图纸作依据，而初步设计图纸又对一些关键部位和大样等没有表达清楚，这给编制工程量清单和招标控制价带来了极大的困难，所以需要采取非常规的编制方法，即模拟或选用类同施工图纸进行编制。

    2.1准备工作

    研究房地产建设项目的初步设计图纸，充分领会设计人员的意图和业主的要求，及时与设计人员进行沟通，熟悉编制工程量清单和招标控制价所需要的主要法律法规、计价依据、有关文件规定和材料设备价格信息等。

    2.2计量工作

    按照计价规范的规定，根据初步设计图纸估算工程量，做到：

    (1)准确计算能计算的工程量（如建筑面积等）；

    (2)参考估算、概算文件的工程量清单项目和工程量，比照类同工程的工程量清单项目设置情况，正确设置工程量清单项目，保证项目齐全，避免错项、漏项；

    (3)参照类同工程实际发生的工程量，结合设计参数，以初步设计图纸为依据，合理确定工程量清单项目的工程量；

    (4)参考常规施工组织方案，合理确定措施项目及其工程量。
 2.3定价工作

    参照“具备完整施工图纸”的做法。

    2.4报告工作

    参照“具备完整施工图纸”的做法。

    三分析投标报价，协助合同价格谈判

    承包商的投标报价、合同价格的确定是否合理，直接关系到工程的施工质量、工期和投资。而由于我国招标投标政策规定而引起习惯性的评标时间过短等原因，造成难以全面评审投标报价的合理性，所以必须在中标后对中标单位的投标报价进行分析，把投标报价的疑难问题汇总，编制出投标报价分析报告，作为合同价格谈判的参考依据，也可在开工前修正承包商的不合理报价，避免施工过程索赔事件的发生，降低投资风险。

    四结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性

    施工方案的不同，不仅会影响工程工期和质量，而且会影响项目投资。由于承发包双方利益取向不同，通常承包商在确定施工方案或选择施工技术措施时，有意使施工方案或施工技术措施复杂化，并努力得到业主的认可，谋求在施工过程中创造条件提出索赔，所以应认真审查施工方案或选择的施工技术措施。通过对拟定的若干施工方案或施工技术措施的技术经济进行分析，并重点放在审查其平面布置、进度计划、施工方法（流水作业）、机械配置等经济合理性，同时结合投标报价，选用最适宜的施工方案，减少因不合适的施工方案或不必要的施工技术措施而带来的额外增加费用。