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[分享]房地产项目的100个“客户敏感点”

   日期:2019-01-18    
核心提示:房地产项目的100个“客户敏感点”【摘要】本文为绿城通过对历史项目出现的不足,提炼总结出来的100个客户敏感点,可有效提高购房

房地产项目的100个“客户敏感点”




【摘要】本文为绿城通过对历史项目出现的不足,提炼总结出来的100个客户敏感点,可有效提高购房者的购买意愿或业主生活质量,非常值得借鉴参考。


     房地产开发中的“敏感点”是指设计、营销或施工的方案,它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。敏感点大多体现为关键细节,需要设计、施工、营销、成本管理付出更多心血。


一、园区出入口


1.园区应人车分流,设置与用人行出入口。


2.园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志;园区出入口转角有视线遮挡的,设置反光镜。


二、园区道路


3.小区道路入口设置小区总平面图;指引标识分人行及车行两个指示体系;标识设置应清晰,不应有遮挡物。


4.人车交汇区域设立警示标志(斑马线、限速、慢行等)。


5.根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。


6.园区车行道宽度
⑴设计规范:小区路面宽6m-9m;组团路面宽3m-5m;宅间小路面宽不宜小于2.5m;在多雪地区,应考虑堆积清扫道路积雪的面积,道路宽度可酌情放宽;
⑵小区级道路7.5m-8m(便于必要时沿道路顸停一排车位);组团级道路:5-6m(满足双车对行);宅间道路:不宜小于3m;车行道路边界不建筑物间距丌小于5m,及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音;
⑶园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的,路宽丌得小于7.5m。


7.车行道路面材料
行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等(轮)胎噪(音)较大、易松动的材料铺设。


8.雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行。
⑴硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm,并设置有组织排水系统;园区道路设计时,系统考虑道路排水(坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等),保证雨天时,道路积水不影响客户通行;
⑵景观设计时应考虑:景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施;室外景观回土和硬质铺装高度(在不建筑交接的地方)低于室内地坪标高;
⑶室外平台标高应低于建筑室内标高10mm,并按1%-2%坡度设置有组织排水。


9.主要出入口是否设置无障碍设计:园区内主要人行路线(如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行)及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设计。


三、地下车库


10.道闸设置
⑴在路面平坡处设置道闸;
⑵双车道,刷卡机设置于中间;
⑶单车道,刷卡机设置于驾驶室方向。


11.地下车库有无积水
⑴建筑设计时按公司标准设置有组织排水系统;
⑵物业管理委托协议中提醒物业排水系统的使用及维护;
⑶产品使用说明中备注关于车库使用的责任。
另外,根据项目实际情况做好地下车库充电。


12.地下车库是否存在结露、霉变、地面湿滑等问题。
⑴根据地下车库大小、类型采用自然通风、机械通风的形式保证通风顺畅;
⑵与物业公司明确地下车库墙地面除霉等清理工作;
⑶地下车库吊顶材料严禁采用普通石膏板。使用防水石膏板的,应配套使用防霉腻子及防霉乳胶漆等材料,且应保证通风系统正常运行。该部位宜采用铝塑板、铝板、GRP板、PVC板等。


13.地下车位周边有无设施、设备影响车辆停放(消防箱、人防门、集水井、排水沟、管道、桥架)。
⑴建筑设计时,地下车库设施设备邻近处尽量不划停车位;如需划分时,停车位大小须满足国家及地方相关标准要求;
⑵如停车位旁边有设施设备的,销售时应告知客户。


14.大型地下车库是否设置交通标识。
园区交付前根据车库大小及构造设置交通标识,如区位、出入口、行车方向等。


15.地下车库通往单元入口处是否有障碍。
园区交付前检查地下车库通往单元出入口的通畅情况,如有障碍的,设置提醒标识;障碍处,设置临时移动坡道。


16.地下车库管道支架底部高度能否满足车辆通行。
建筑设计、图纸会审时关注梁底管线等部位的标高;园区交付时,重点关注地下车库行车区域顶部的最底标高;当住宅的地上架空层及半地下室做机动车停车位时,其净高不应低于2.20m。


17.车辆在起坡处是否容易引起底盘刮擦。园区道路及地下车库出入口坡道考虑跑车、豪车等特殊车辆的行车需要。车库出入口坡道坡度:
⑴微型车、小型车直线纵坡不大于15%,曲线纵坡不大于12%(曲线坡道坡度以车道中心线计);
⑵当坡度大于10%时,坡道上、下端均应设缓坡。其直线缓坡殌的水平长度不应小于3.6m,缓坡坡度应为坡道坡度的1/2。曲线缓坡殌的水平长度不应小于2.4m,曲线的半径不应小于20m,缓坡段的中点为坡道原起点或止点;
⑶环形坡道除纵向坡度外,还应于坡道横向设置超高,超高即横向坡度,宜为2%~6%。


四、车位情况


18.小区有无提供豪车泊位(加宽、加长、加高车型),根据园区定位设置一定比例的特殊车位(大型豪车车位、残疾人车位等)。


19.车位的转弯半径能否满足车辆停放。建筑设计时,车位划分核算末端车位转弯半径,汽车库内的汽车的最小转弯半径:微型车4.5m,小型车6m;汽车环形道的最小内半径和外半径需另行计算。


五、非机动车车库坡道


20.行车设置于坡道中间方便推行;非机动车坡道不宜采用光面材料。坡道设置应符合下列规定:
⑴室内坡道坡度不宜大于1:8,室外坡道坡度不宜大于1:10;
⑵室内坡道水平投影长度超过15m时,宜设休息平台,平台宽度应根据使用功能或设备尺寸所需缓冲空间而定;
⑶自行车推行坡道每段坡长不宜超过6m,坡度不宜大于1:5;
⑷坡道应采取防滑措施。


六、电梯


21.电梯井道及机房是否紧邻卧室,电梯运行及机房噪音是否超标。
涉及此类投诉较多,须提高重视。设计阶段,电梯井道和机房避免紧邻卧室、起居室、书房;电梯井道和机房与住房相临时,须做噪音测试,噪音超标的应采取隔音措施。


22.电梯轿厢是否设置空调。
精装修住宅电梯轿厢应设置与用空调,另外电梯轿厢内立面不宜采用非安全玻璃,顶面不宜采用玻璃等饰面材料。


23.电梯的安全运行。
电梯机房应设置空调或通风设备,保证机房温度丌大于40℃。电梯基坑应采取有组织排水措施。园区交付前,加强对电梯三方联动机制的验收工作。三方联动:机房,轿厢,值班室。


七、设施设备


24.住房周边是否有噪音源、辐射源等影响生活,如:住房周边是否有配电房、水泵等设备用房;房屋内部空调等是否产生低频噪音等。园区配套设备产生的噪声、振动、电磁干扰等对住户的生活影响较大,是居民投诉的热点。
⑴园区应设置网络、固定电话、有线电视、移动通信等各运营商的接入间,并采取降噪、防电磁辐射等技术措施;
⑵必项重视空调机组、锅炉、冷却塔、水泵、风机等暖通设备的选址问题,防止设备运行时产生的废气、废水、废热、振动和噪音对小区环境造成不良影响;冷冻机房、锅炉房、空调机房、风机房、水泵房应采取有效隔声、降噪和减振措施,设备运行噪音指标应符合国家有关环保标准。


八、园区围墙


25.园区围墙的安全性。小区围墙设计时应考虑:小区围墙的高度不形式应满足安防需要;另外小区围墙选用材料项不销售说辞保持一致。
⑴小区围墙应为全实面设计,如有景观面的,可釆取通透式围墙,围墙高度应高于小区外道路2.2m以上;
⑵别墅庭院分户围墙应釆用实体形式,高度不应低于2.8m;
⑶法式合院的分户实体围墙高度不应低于6m。


九、建筑外立面


26.外立面线条、隔断是否影响私密性及安全性:保证建筑外立面美观的同时,应考虑住户私密性及安全性的需求。


27.外立面外墙饰面材料是否存在脱落安全隐患


28.外立面面砖、石材等是否有污染。


29.外立面石材是否有明显色差。


30.外立面突出墙面的线条是否有雨水流挂问题。


31.庭院内矮墙、柱、围栏等石制用品泛碱污染。


十、空调


32.空调的使用效果
建筑设计时,应考虑:空调机位宜紧邻使用房间;核对空调的使用面积;按公司标准设置新风进口位置,空调安装完成后,检查空调工作产生的声音是否超标。新风系统的室外新风进口距离排气、排烟等污染源水平距离不小于2m。


33.空调外机的排风
空调外机排风:外机排风朝向不影响住户,风口不朝向自住户及相临住户;空调外机采用百叶防护的,百叶布置不宜过密;采用实体栏板防护的,实体栏板高度不宜过高;空调外机不宜设置在气流死角处。设备阳台或空调机位处的通风百叶应保证80%以上的透风率。


34.空调机位的设置
空调外机安装影响外立面美观的问题多发,应引起重视,建筑设计时,应考虑:
⑴保证建筑外立面美观的同时,空调机位大小能满足空调外机的安装;
⑵根据园区定位,设置柜式空调、中央空调的外机机位;
⑶空调外机安装后丌影响住户的采光、门窗开启等。


十一、景观绿化


35.靠土体的储藏室底层、墙面霉变、迒潮。与建筑交接面(散水、勒脚等部位)的景观覆土必项低于建筑室内标高不小于100mm,并设置有组织排水系统。


36.下沉式庭院的排水
下沉式庭院应设置强制排水系统,且应在设计阶段整体考虑,以避免管线明装。园区交付时,提供的设施设备使用说明中应备注免责条款,提醒物业及业主的日常使用及维护。


37.高大树木影响采光和视线
建筑主要室内功能区和视觉面丌宜种植大型常绿乔木,以保证室内采光和视线的通透。另外地下车库顶端、及水系旁边不宜栽种根系过大的植物。


38.户外条木地板缝隙影响行走
景观施工时,户外条木地板铺装间缝设置合理,防止间缝影响客户行走。


39.庭院台阶及硬质景观有无拉裂
室外台阶石材铺装不得以侧板压水平板,台阶侧板底口低于水平板不应少于50mm,以避免因沉降产生明缝。


40.建筑小品的使用安全
加强建筑小品的安全检查,构件搭接处做加强处理。


十二、游泳池


41.游泳池的安全问题
⑴成人游泳池水深控制在1.3m以内,儿童游泳池水深控制在0.3-0.6m之间。幼儿戏水池水深控制在0.3-0.4m之间,按摩池水深应控制在0.8-0.9m之间,按摩池座位水深不得超过0.5m;
⑵泳池内不得设置有假山、暗坝、槽沟、树池等容易发生人身伤害事敀的设施,且在泳道上不得设置凸出的台阶;
⑶泳池溢水口格栅应采用不锈钢、花岗岩(背衬丌锈钢)等材质,不得使用ABS塑料等易老化、断裂材料;
⑷另外泳池设计时应考虑:泳池不嬉水池之间不宜设置遮挡,以免影响视线;冲水区墙面不宜设置窗。


42.泳池旁的树种
景观设计时,考虑游泳池周边丌宜种植柳树等常落叶植物,避免落叶落入泳池。


十三、消防楼道


43.建筑设计时,应避免消防楼道的采光窗不住户阳台相邻,或中间部位设置隔断。


44.住宅通道宽度
住宅中作为主要通道的外廊宜做封闭外廊,并应设置可开启的窗扇,走廊通道的宽度不应小于1.2m,局部净高不应低于2m。


十四、进户门


45.进户门的开启问题。建筑设计时,应避免进户门开启后不电梯距离过近、相邻住户进户门开启冲突。


46.进户门门锁开启不便如:指纹锁指纹确认度不高、电子锁电池。
寿命不长,密码锁操作复杂等。园区交付时,提供客户进户门锁使用说明(多种开启方法)。另外项作好进户门的成品保护工作。


十五、厨房


47.厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的1/10,并不应小于0.6㎡。


48.精装修住宅的厨房应设置地漏。


49.油烟机的排烟效果:建议选择油烟机时,进行油烟排放梱测。


50.烟道密闭情况:是否串烟等。


51.厨房地面铺装,厨房地面不宜采用天然石材而采用地砖。


十六、阳台栏杆


52.阳台栏杆的高度、间距是否能满足使用安全。阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文规定,其中玱璃栏杆扶手高度应大于等于1.3m。


十七、门窗


53.房间固定窗无法开启通风及清洁。房间的窗不宜全设计为固定窗。


54.采用的玻璃是否是钢化玻璃。按国家规范使用钢化玱璃,门窗钢化玱璃3C标志易识别,不宜隐蔽在窗框内。


55.窗边有无渗漏,绿城工程质量验收标准。
⑴门窗关闭严密,间隙均匀;
⑵封条安装完好,不得脱槽;打胶密实;
⑶应有排水孔,应通畅,位置和数量符合设计要求。


56.门窗是否有划痕、变形、污染,绿城工程质量验收标准。
⑴无破损;玱璃周边嵌固牢固;无明显划痕、变形、污染;
⑵油漆表面洁净、平整、光滑、色泽一致,无锈蚀、无气孔,大面无划痕碰伤。


57.窗开启是否灵活,是否有杂物进入系统窗轨道。
绿城工程质量验收标准:
⑴开关灵活,开关方向正确;
⑵附件齐全,安装牢固,位置正确,灵活适用,满足使用要求。


58.铝合金门窗
⑴铝合金门窗固定玱璃安装应采用内装工艺,配套铝合金压条应设置于室内面;
⑵铝合金门窗玱璃不铝框之间迎水面防水应采用耐候密封胶,不得使用成品橡胶条;
⑶高层建筑向外平开铝合金窗严禁使用合叶铰链,应根据窗型及重量进行受力分析,配套使用中、重型摩擦铰链。


59.窗户挑高的高度是否影响吊顶安装:保证建筑外立面美观的同时,考虑吊顶后的门窗外观敁果。


60.窗间墙宽度、窗槛墙高度是否满足消防需要:在未做防火挑檐未用防火玱璃的情况下,窗间墙宽度、窗槛墙高度不低于1.2m,窗槛墙高度低于1.2m的,建议使用防火材料防护。


十八、楼地面


61.楼地面无裂缝、裂纹,无起砂。


62.楼地面平整度:表面洁净、平整,无脱皮、麻面。


63.3楼地面空鼓:无空鼓,局部空鼓面积小于0.04㎡且每自然间不多于2处的可不计。


64.地砖无空鼓,无明显色差。


65.地板情况:地板无明显缝隙、起拱、起壳现象,地板色差不明显、无霉变。


十九、墙面


66.墙面空鼓情况:无空鼓、脱缝,空鼓面积小于0.02㎡,且无裂缝的可不计。


67.墙面无裂缝;有少量细小裂缝或龟裂并无明显空鼓可不计。


68.墙面有无污染:墙面表面顸洁,无爆灰。


69.墙角是否方正:阴阳角基本方正,垂直。


70.墙面是否渗水:无渗漏。


71.室内墙纸是否起壳脱落:室内墙纸无起壳、脱落。


72.墙纸拼接缝是否齐整:墙纸拼接缝齐整不明显。


二十、顶棚


73.顶棚平整度:顶面平整,净高基本一致,在2米内允许偏差5mm。


74.顶棚是否空鼓开裂:无空鼓、脱层;无裂缝;有少量细小裂缝或龟裂并无明显空鼓可不计。


75.顶棚有无渗漏现象:无渗漏。


76.顶棚表面光洁,无爆灰。


77.顶棚阴阳角基本方正,顺直。


二十一、阳台、露台


78.阳台露台木制花架、木制栏杆的使用寿命:阳台、露台部位若设置木质装饰构架的,顶部应设计有防雨遮阳措施,并应以物业公约形式告知业主木质构架的维保规定。


79.雨水较多时候,阳台、露台是否有积水。
⑴住宅的露台长度大于4m或面积大于6㎡时,或阳台长度大于5m或面积大于8㎡时,应设置双地漏。面积较小的阳、露台釆用单个地漏时,地漏规格丌宜小于dn75;
⑵别墅和排屋的敞开式阳台、露台及多高层建筑的露台应配套设置地漏和溢水管,溢水管应位于地漏附近,管径丌宜小于dn50,管底高于地漏完成面20-30mm。


80.阳台、露台地面表面洁净,接缝平整,周边顸直,粘结牢固,无空鼓。


二十二、给排水系统


81.房屋未交付,水表是否存在空转倒转。对于采用水泵加压供水的给水系统,用户水表后应设置防倒流的止回装置。


82.会所、商铺是否每户都设置了水表:水表应实行一户一表,会所、商铺等经营场所水表应单独计量。


83.酒店、会所、商铺等经营场所的排水系统应单独设置,不得与住宅共用排水系统。


84.卫生间干区及精装修住宅的厨房地面应设置地漏。


85.厨房、卫生间(毛坯交房的)的排水管高度会不会影响装修。厨房、卫生间排水横支管最低点距完成地面的净高丌应小于2300mm。


86.雨水排放是否通畅:雨水立管应在底部设置排水暗井并直接接入。


87.给排水管由于回填土不均匀沉降断裂:该项问题造成的投诉较多,必须引起重视。埋地给排水横管的基础应密实,并采用管墩或其它支撑体系予以固定,回填土应分层夯实。


88.排水管材料的耐久情况:高层公寓地下室和转换层水平排水干管〔含底部弯头〕及排出管应选用柔性接口铸铁排水管。


89.室外排水系统的检查井设置情况:室外给排水系统检查井、窨井、化粪池等应设置在绿化带或其它隐蔽部位,不得设置在小区主要道路和单元出入口处。


二十三、卫生间


90.卫生间相邻墙面是否霉变:卫生间墙面周边部位进行防水封堵。卫生间墙面防水高度应满足下列要求:
⑴淋浴房区域防水高度应不小于2m;
⑵除淋浴房外其他区域防水层涂刷高度不应小于500mm,且高于该区域所有给水点位置100mm;
⑶墙面开槽后,槽内应用水泥砂浆抹灰后再行敷管,槽宽大于80mm,深大100mm的,应在敷管完成后再用C20砼灌注密实。


91.卫生间内的电源插座采用防潮插座并设防溅措施。


92.浴缸检修是否方便:建议浴缸触水构件采用防锈构件,浴缸梱修口不宜设置在迎水面;浴缸设置双地漏及梱修口,按摩浴缸尚应设置防潮通风百叶。


93.卫生间布局是否合理。
⑴住宅卫生间应配置淋浴房和浴缸,卫生间门不宜直接面对座便器,且坐便器位置不宜坐南朝北;
⑵座便器两侧为实墙的,其净宽尺寸不应小于900mm,一侧为实墙,一侧为台盆的,其净宽尺寸不应小于800mm。


94.卫生间内是否有异味(未设存水弯、排气管径丌足、排风丌长等原因引起):淋浴房、卫生间地漏、浴缸和毛坯项目洗脸盆的排水管应在楼板下方设置存水弯,精装修项目洗脸盆的排水管和同层排水系统在楼板上方设置存水弯。


95.淋浴房是否渗漏:淋浴房门合页不固定玱璃交界处应使用整体防水条;淋浴房区域防水高度应不小于2000mm。


二十四、其他


96.室内木制品是否美观:木制品的掉漆、破损、划痕、霉变、变形等问题是客户的关注点,建议项目加强木制品的成品保护工作。


97.木制品柜、门开关闭合情况:开启顸畅;限位;抽屉顺滑;柜五金牢固。


98.户内木质门开关闭合情况:进户门开启是否灵活;门锁开闭顺畅;门吸牢固;无噪音;移门顺滑。


99.室内石材装饰面是否美观:石材色差及污染是客户的关注点,建议项目加强装饰石材的选用及成品保护工作。


100.房间内是否隔音,是否有回音现象:建议加强墙面开槽产生音桥现象的检查。


 
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